힙합듀오 리쌍의 길과 개리가 가지고 있던 서울 강남구 신사동 가로수길의 일명 '리쌍빌딩'이 최근 95억 원에 팔렸습니다.
이 빌딩은 소유기간 중 임차인과 5년간의 소송으로 유명해졌는데요. 양측이 지난 3월 극적으로 합의했다고 합니다.
리쌍은 2012년 53억 원에 빌딩을 매입했고 매입비용 중 건물 담보 대출금 38억 원, 임대보증금 2억 원을 빼면 순 투자금액이 13억 원, 매매차익이 42억 원으로 단순히 계산하면 323%의 투자이익을 얻은 것으로 보도돼 부러움을 사고 있습니다.
과연 그럴까요? 한번 양도소득세와 여러 경비를 알아보겠습니다.
양도소득세는 먼저 양도차익을 계산해야 하는데 실거래 양도가액에서 실거래 취득가액과 취득시 들어간 취득세, 등록세, 중개료, 양도 비용 등 필요경비를 빼야 합니다. 필요경비를 잘 모르니 취득가액의 3%만 경비로 넣으면 1억5900만 원이 나오고 그럼 양도차익은 40억 원 정도가 나오는데요.
여기에 5년 보유했으니 15% 장기보유특별공제 6억 원을 받으면 양도소득금액과 과세표준은 34억 원이고 이에 해당하는 양도소득세율이 40% 최고세율이 적용돼 양도소득세는 13억 원, 지방소득세 1억 원으로 총 14억 원을 세금으로 내야 합니다. 둘이 공유했으니 나누어도 모두 과세표준 5억 원 이상 적용되는 최고 세율이라 세금 차이가 없습니다.
그런데 양도소득세가 줄어들 가능성이 높은 부분이 이 건물은 1989년에 지어져 노후 됐습니다. 아마 취득 후 상당한 개보수가 이루어졌을 텐데요. 엘리베이터 교체, 냉난방 장치의 설치 등 개량을 했다면 그 비용도 인정받아서 세금이 줄어들 가능성이 높지만 단순히 도장공사나 조명공사 등 외관을 보기 좋게 하는 것은 세금공제를 못 받습니다.
여기서 중요한 것이 이 비용은 꼭 세금계산서, 신용카드 지출, 현금영수증을 받아야만 인정해줍니다. 영수증 없이 그냥 설비업자에게 맡기고 현금으로 줬다면 공제받지 못하는 거죠.
리쌍이 이 건물을 취득하고 임차인과 합의하기 전에 법률적인 소송과 강제철거 집행 등 수억 원의 소송비용과 대출금에 대한 이자가 들어갔습니다. 소유권을 넘겨받는 과정에서 들어간 명도 소송비용과 관련 비용은 인정받지만 취득 후 임차인 분쟁 소송비용과 대출이자 등은 비용으로 인정되지 않습니다. 결국 양도소득세는 개량공사비 경비 인정 외에는 차이가 없을 것입니다.
만약 2017년 11월에 잔금을 받았다면 양도소득세는 2018년 1월말까지 신고 납부하면 되고 절반씩 7억 원으로 나누어 2개월 분납이 가능합니다.
세금 부담은 여기까지인데 보도를 보니 리쌍이 홧병도 얻었다고 하고 시민단체와 다툼으로 MBC '무한도전' 등 예능 프로그램 출연도 줄어드는 등 출연료 수입도 상당히 줄었다고 합니다.
이렇게 따져보면 매매차익 42억 원에서 양도소득세 등 14억 원 그리고 건물 개보수 비용 O억 원, 대출금 이자 O억 원, 소송비용 O억 원, 출연수입 5년간 감소분 OO억 원 하면 아무리 계산해도 십여억 원 이내의 투자이익을 본 것으로 보입니다. 임차인과의 오랜 다툼 과정에서 이미지 추락으로 오히려 이익보다는 지난 5년간은 물론 앞으로도 수입면에서 더 큰 손해를 봤다고도 볼 수 있습니다.
이처럼 연예인들의 부동산 투자는 일반인과는 달리 분쟁시 공인으로서 수입이 줄어드는 것을 감안해 신중하게 해야 합니다.
<박영범 세무칼럼> 현 YB세무컨설팅 대표세무사
국세청 32년 근무, 국세청조사국, 서울지방국세청 조사1, 2, 3, 4국 근무
