연예 활동으로 소득이 높은 스타들은 출연료를 기반으로 다양한 재테크를 통해 부자가 된 경우가 많다. 대표적으로 SM 이수만과 YG 양현석은 주식 부자, 비와 서태지는 빌딩 등 상업용 건물에 투자해 상당한 부를 축적했다.
최근 TV 연예 프로그램에 따르면 배우 전지현은 연예인 부동산 부자 2위에 올라 관심을 받고 있다. 총 770억 원가량의 부동산을 가지고 있는 것으로 알려졌다. 75억 원과 45억 원가량의 삼성동 주택부터 30억 원 상당의 삼성동 아이파크 아파트, 대치동 고급빌라 등 주거용 부동산 4채와 삼성동 건물 등 상업용 부동산 2채를 소유하고 있다.
만약 전지현이 소유 부동산을 지금 한 채라도 판다면 볼 수 있는 이익은 얼마나 될까? 그럴 경우 양도차익에 따라 절반 가까이 양도세로 내야 하기 때문에 실제 볼 수 있는 이익은 많지 않을 수 있다.
정부가 올해 4월 1일부터 부동산대책을 발표하면서 1세대 2주택자나 3주택자가 집을 팔면 그 이익에 대해 이전보다 더 많은 세금을 내게 세법을 바꿨다.
예를 들면 전지현과 같이 1세대 3주택 이상자가 2010년 10억 원에 부동산을 구입해서 취득세와 부동산 중개료로 3000만 원을 지불한 후 올 3월 그 부동산을 15억 원에 팔아 중개료로 1000만 원을 주게 되면 양도차익은 4억6000만 원, 장기보유 특별공제 1억1000만 원을 받게 된다. 양도소득세 과세표준이 3억4000만 원이 되고 세율 40%를 적용해 양도소득세는 1억1000만 원, 지방소득세는 1100만 원이 되면서 내야 할 세금은 1억2000만 원이다.
그러나 잔금을 4월 이후에 받게 되면 세법이 달라진다. 양도세가 확 높아지게 되는 것이다. 가지고 있는 주택이 전지현처럼 모두 서울에 있다면 정부가 정한 부동산 조정지역에 해당돼 높아진 양도세를 피할 도리가 없다. 양도차익은 4억6000만 원으로 이전과 같지만 장기보유특별공제를 받지 못하게 되면서 양도소득세 과세표준은 4억5000만 원, 세율은 애초 40%에서 20%를 가산한 60%를 적용, 내야 할 세금은 양도소득세 2억4000만 원에 지방소득세 2400만 원을 더한 2억7000만 원이 된다. 1억5000만 원을 더 내야하는 것이다.
정부는 서울을 비롯해 인천, 대전, 광주, 부산, 울산, 대구, 세종 등 전국 주요 도시를 부동산 조정 지역으로 편성했다. 이 지역에 해당되는 부동산 다소유자는 일명 20% 가산초과누진세율을 적용받는다. 그동안 세율이 10%가 되면 그 세율의 20%에 해당하는 2%를 더해 12%를 적용해왔다. 그러던 것이 세율 10%에서 20%가 더해지면서 30% 세율을 적용, 무려 3배의 세금을 더 내게 된 것이다.
장기보유특별공제는 3년 이상 가지고 있으면 약 6%, 15년 이상 가지고 있으면 30%까지 물가상승률을 고려한 양도차익에 일정 금액을 빼주는 제도다. 이것마저 공제를 받을 수 없게 됐으니 부동산 다소유자 입장에서는 매매 차익 실현이 세금으로 인해 발목이 잡힌 모습이다.
무거운 세금을 피하고 싶다면 가지고 있는 주택 수를 줄이는 것이 가장 현명한 방법이다. 또한 임대주택사업자로 세무서에 사업자등록 및 구청에 주택임대사업자 등록을 한 경우에는 문화재보호법에 따라 △문화재 주택으로 지정된 주택 △선순위 상속 1주택 △5년 이상 장기 사용한 어린이집은 주택 수에 포함되지 않아 절세가 가능하다.
이번 양도소득세율을 크게 올린 조정지역은 대체적으로 주택가격이나 청약경쟁률, 분양권 전매율이 높아 주택경기가 과열돼있거나 과열될 우려가 있는 지역이다. 주요 도시에 여러 개 주택을 가진 이들은 주택을 내놓을 때 세금을 얼마나 내야하는지 미리 확인해 봐야 낭패를 보지 않는다.
<박영범의 알세달세>
ㆍ현 YB세무컨설팅 대표세무사
ㆍ국세청 32년 근무, 국세청조사국, 서울지방국세청 조사1, 2, 3, 4국 16년 근무
