강남3구 하락에도 서울 집값 ‘탈동조화’…중저가 지역은 상승세

[CBC뉴스] 서울 강남3구(서초·강남·송파구)의 집값이 하락세를 보이는 가운데 일부 한강벨트를 제외한 지역은 가격 변동이 제한적인 ‘탈동조화’ 흐름을 나타내고 있다.

상급지인 강남에서는 세금 부담을 우려한 고령의 고가주택 보유자들이 매도에 나서고, 중저가 지역에서는 서울 진입을 서두르는 30~40대가 매수에 나서며 시장을 양분하고 있다는 분석이다.

29일 한국부동산원에 따르면 3월 넷째 주 서울 동남권(강남3구·강동구) 아파트 매매가격은 정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침이 확인된 1월 넷째 주 이후 8주간 누적 0.07% 하락했다.

구별로는 강남구가 0.46%, 송파구가 0.19% 하락했고 서초구는 0.04% 상승에 그쳤다. 이들 지역은 2월 넷째 주 하락 전환 이후 5주 연속 약세를 이어갔다.

반면 서울에서는 성북구(2.12%)가 가장 높은 상승률을 기록했으며 강서구(2.00%), 영등포구(1.86%), 관악구(1.80%), 구로구(1.72%), 중구(1.71%), 동대문구(1.70%), 서대문구(1.69%), 노원구(1.56%) 등이 뒤를 이었다. 15억 원 이하 중저가 매물이 많은 지역이 상대적으로 높은 상승률을 보였다.

이는 강남3구가 시장을 선도하던 기존 흐름과는 다른 양상이다. 과거 상승기에는 강남 집값 상승이 마용성(마포·용산·성동구) 등 인접 지역으로 확산됐고, 하락기에는 강남의 약세가 전체 시장으로 번지는 경향을 보였다.

그러나 올해는 강남3구와 용산·강동·동작·성동구 등 한강벨트 일부 지역이 약세를 보이는 반면 성북·노원구 등 중저가 지역은 상승세와 거래 증가가 이어지고 있다.

이 같은 흐름은 세제 부담에 대한 시장 참여자 간 인식 차이에서 비롯된 것으로 분석된다. 정부가 다주택자 양도세 중과 유예를 5월 9일 종료하기로 하면서 급매물이 늘어난 데다, 공시가격 상승에 따른 보유세 부담이 커지면서 고가주택 보유자들의 매도세가 확대됐다.

특히 보유세 부담이 커진 고령층이 ‘주거 다운사이징’에 나서며 강남권 집값 하락 요인으로 작용한 것으로 평가된다.

반면 중저가 지역에서는 30·40대 맞벌이 가구가 매수세를 이끌고 있다. 이들은 주택담보대출 한도인 6억 원을 활용해 직주근접이 가능한 서울 지역을 선호하는 것으로 나타났다. 시세 10억 원 이하 매물이 많은 성북구와 동대문구 등이 주요 선택지로 꼽힌다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “서울 부동산 시장은 ‘강남 바라보기’로 동조화됐던 공간이었지만 최근에는 다른 흐름이 나타나고 있다”며 “세제 변화에 대한 젊은 세대와 고령 세대의 반응 차이가 반영된 결과”라고 분석했다.

한편 법원 등기정보광장에 따르면 올해 2월 소유권 이전등기를 신청한 매수인은 1만1,346명으로 전년 동기(1만741명)보다 증가했다. 이 가운데 30·40대 비중은 54.7%(6,205명)로 지난해 2월(51.5%, 5,530명)보다 확대됐다.

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▮ CBC뉴스ㅣCBCNEWS 하영수 기자