"오래 갖고만 있어선 안 통한다"… 집 팔 때 수억 갈리는 '실거주 덫'

[CBC뉴스] 정부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안에 따라, 종합부동산세와 양도소득세가 실거주 중심으로 대폭 개편된다.

종합부동산세의 경우, 1세대 1주택자에 대한 기본공제가 거주 여부에 따라 달라진다. 현재는 12억원이 일괄 적용됐으나, 개정안에서는 거주 시 14억원, 비거주 시 9억원으로 구분된다.

1주택자가 아닌 개인에게는 기본공제가 기존 9억원에서 4억원과 거주주택 공시가격 비중에 따라 최대 5억원까지 합산되는 방식으로 바뀐다. 공정시장가액 비율도 일반의 경우 60%에서 70%로, 3주택 이상이나 조정대상지역 주택 보유자는 2028년까지 80%로 단계적으로 인상된다.

2028년부터는 주택 수가 아닌 주택가액 기준의 단일 세율표가 적용돼, 과세표준 6억~12억원 구간은 1%에서 1.3%로, 12억~25억원 구간은 1.3%에서 2%로 오르는 등 세율이 전 구간에서 인상된다.

세액공제는 보유기간이 아닌 거주기간을 기준으로 변경되며, 2027년에는 보유공제와 거주공제 중 높은 쪽을 적용하고 2028년부터는 거주공제만 인정된다. 세 부담 상한도 150%에서 200%로 상향된다.

양도소득세 역시 실거주 요건이 강화된다. 장기보유특별공제는 '장기 거주 소득공제'로 명칭과 산정 방식이 바뀌며, 1세대 1주택자는 2028년까지 거주 연 6%, 보유 연 2%(최대 80%)의 과도기를 거쳐 2029년부터는 거주기간만 연 8%(최대 80%)로 계산된다.

공제금액 한도는 2028년 양도분 20억원, 2029년부터 10억원으로 낮아진다. 2027년 1월 1일 이후 10년 이상 거주하고 양도가액이 30억원 이하인 1세대 1주택자는 양도소득 기본공제가 연 2천500만원으로 확대된다.

65세 이상 고령자가 5년 이상 수도권 1주택에 거주하다 비수도권으로 이주하면 2027년 50%(5억원 한도), 2028년 30%(3억원 한도)의 양도세 감면이 적용된다. 단, 5년 이내 수도권 주택을 다시 취득하거나 재이주하면 감면세액이 추징된다.

다주택자에 대한 중과세율은 한시적으로 완화된다. 조정대상지역 다주택자의 경우, 2년 이상 보유 주택에 한해 2027년에는 2주택은 기본세율+5%포인트, 3주택 이상은 기본세율+10%포인트가 적용되고, 2028년에는 각각 10%포인트, 15%포인트로 낮아진다.

조정대상지역 내 일시적 2주택자의 종전 주택 처분 기한은 3년에서 2년으로 단축되며, 2026년 10월 1일 이후 양도분부터 적용된다. 매입임대 아파트의 중과배제 혜택은 2027년 12월 31일 양도분까지 유지되고, 2028년 양도분은 한시적 특례가 적용된 뒤 2029년부터 폐지된다.

정부는 이번 개편안을 통해 실거주하지 않는 주택의 처분을 유도해 매물 공급을 늘리겠다는 입장이다. 이에 따라 자산가들은 보유 부동산의 현황을 점검하고, 처분 및 유지 시점을 재검토할 필요가 있다.

한편, 다주택자들은 개편안에 반발하고 있으며, 시장에서는 매물 증가와 전월세 가격 상승에 대한 우려가 제기되고 있다.

★ 네티즌 어워즈 투표하러 가기 ▶
★ 전 세계 팬덤의 결집, cbcglobe.com ▶
★ 돈돈돈, 남몰래 혼자 보는 – 돈 되는 뉴스 ▶

▮ CBC뉴스ㅣCBCNEWS 하영수 기자