최근 박원순 서울시장이 서울 강북구 삼양동에 소재한 단독주택 2층 옥탑방에 한 달간 입주해 서민의 삶을 체험하고 시민의 애환을 듣는다고 전해졌다.
패널로 이뤄진 이 옥탑방 구조는 29㎡(약 9평)가량 크기에 방은 2개로 알려졌다. 화장실 겸 세면장이 있고 방 하나는 박 시장이, 다른 방은 수행원들이 쓰는 실제 주택이다. 옥탑은 건축면적의 1/8 이하면 층수에서 제외되고 마음대로 지을 수 있지만 이처럼 방을 꾸미고 주택으로 쓴다면 용도변경 신고나 허가를 꼭 받아야만 한다.
옥탑방은 양도소득세를 신고할 때 많은 논란이 되기도 한다. 1세대 1주택 비과세는 1세대가 주택을 양도하는 경우 국내에 1주택을 보유해야만 혜택을 받을 수 있다. 여기서 주택이란 건축법상의 주택을 의미하는 것이 아닌 실제 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.
주택은 주택법에 따라 세대 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로, 건축물의 일부 및 그 부속토지라 규정돼있다. 박 시장이 현재 생활하는 옥탑방은 세법상 주택의 면적과 층수에 포함된다고 볼 수 있다.
건축법에 따르면 다가구 주택은 단독주택 범위에 포함된다. 3층 이하를 주택으로 쓰고 바닥면적의 합계가 660㎡를 초과해선 안 되며, 19세대 이하가 거주해야 한다. 이 조건에 해당되면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.
그러나 같은 조건이더라도 층수가 4층이면 건물주 가족이 전체를 쓰지 않는 한 1세대 1주택 비과세 혜택에서 제외된다. 세법에서는 다가구 주택도 한 가구가 독립해 거주할 수 있게 구획되면 각각 하나의 주택으로 본다.
그러나 다가구 주택을 나눠 팔지 않고 통째로 판다면 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 취득자나 양도자가 1인 여부와 관계없이 단독주택의 1세대 1주택을 적용해 비과세를 받을 수 있다. 그렇지만 양도금액이 높을 경우에는 고가주택 기준이 적용된다.
최근 국세청은 다가구주택에 대해 일제히 양도세 신고를 잘하고 있는지 점검에 나서고 있다. 박 시장이 입주한 옥탑방의 경우 다가구주택이 건축물로 신고가 적법하게 돼있는 것과 상관없이 양도일 기준 옥탑방에 실제 거주하는 세대가 있음을 주민등록 전입이나 직접 확인을 통해 확인되면 한 층이 더 있는 것으로 본다.
즉 3층 다가구주택이라도 옥탑방 유무에 따라 4층 다세대 주택, 다주택 보유자로 보는 것이다. 이럴 경우 임대사업자등록을 하지 않았다면 기존 세율에 10~20%의 가산초과누진세율을 적용받으며 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 세금이 배 이상 껑충 뛰게 되는 것이다.
또한 마당 등 대지가 넓거나 절반 정도를 상가로 쓰고 있는 단독주택 경우 건축물대장에는 없지만 박 시장과 같이 옥탑방 세입자가 거주하는 것이 확인되면 주택 면적이 커지면서 대지를 주택 부분으로 더 많이 인정받을 수 있다. 상가면적이 주택면적보다 작아져 1세대 1주택 비과세 적용에 따른 세금혜택을 더 많이 받게 되는 것이다.
양도소득세는 불분명한 경우에 공부상 용도와 면적에 따르지만, 전입신고나 실제 사용 용도가 분명하게 확인된다면 불법 여부에 상관없이 실제 용도와 면적에 따라 과세한다는 점을 명심해야하겠다.
<박영범의 알세달세>
ㆍ현 YB세무컨설팅 대표세무사
ㆍ국세청 32년 근무, 국세청조사국, 서울지방국세청 조사1, 2, 3, 4국 16년 근무
