[CBC뉴스] 재건축 초과이익환수 부담금이 올해 안에 본격적으로 부과될 전망이 나오면서 서울 강남권을 비롯한 재건축 시장이 긴장하고 있다. 특히 서초구 반포 현대(현 반포센트리빌아스테리움)가 '강남 1호'로 지목돼 연내 부담금 부과가 예고되면서, 서울 46개 단지 등 전국적으로 60곳이 넘는 재건축 단지들이 영향을 받을 것으로 보인다.

서초구는 반포 현대 단지에 대해 올해 안에 재초환 부담금을 부과하겠다는 방침을 밝혔다. 이 단지는 2021년 7월 30일 입주를 시작해 준공 5년이 지난 상태다. 서초구는 개발이익환수에 관한 법률을 근거로, 준공일과 부과기간 5개월을 감안해 올해 안에 부담금을 산정·통보해야 한다는 입장이다. 반면 국토교통부는 2024년 3월 개정된 법 시행 이후 5년 이내, 즉 2029년까지 부과해도 된다는 해석을 내놓고 있다.

이처럼 부담금 부과 시점에 대한 해석 차이가 존재하는 가운데, 서초구는 반포 현대 외에도 반포3주구(래미안트리니원), 신반포 21차(오티에르 반포), 신반포 18차 337동(오티에르 신반포), 신성빌라 재건축 단지 등에서도 재초환 부담금 산정 절차를 진행 중이다.

재초환 부담금은 조합설립인가 시점의 종전 자산과 입주 시점의 종후 자산 가격을 비교해, 정상 주택가격 상승분과 공사비 등 비용을 제외한 초과이익이 일정 기준을 넘을 경우 조합에 부과된다. 2020년 관리처분 당시 서초구가 반포 래미안트리니원(옛 반포 3주구)에 통보한 예정 부담금은 가구당 평균 4억200만원이었으나, 최근 일반분양가와 인근 아파트값 상승으로 7억원까지 늘어날 수 있다는 전망이 나온다.

반포 래미안트리니원의 경우, 재초환 부담금 부담 주체에 따라 동일 주택형이라도 매매가격이 18억원 이상 차이 나는 '이중가격' 현상이 나타나고 있다. 전용 84㎡ 기준 35층 매물은 57억원(매도자 부담), 32층 매물은 51억5천만원(매수자 부담)으로, 부담금 포함 여부에 따라 가격 격차가 6억~7억원에 달한다. 현지 중개업소는 부담금 불확실성으로 인해 급매물 거래도 쉽지 않다고 전했다.

전국의 재건축 조합들은 재초환 부담금 부과가 현실화될 경우 즉각 소송에 나서겠다는 입장이다. 조합들은 미실현이익에 대한 징벌적 성격의 세금, 단지별로 달라지는 부담금 산정, 정상 주택가격 상승률 산정 방식, 조합원과 일반분양자 간 형평성 문제 등을 지적하고 있다. 대구 수성구 범어우방1차 재건축조합은 시·군·구 전체 평균 집값 상승률과 정기예금이자율을 비교해 높은 수치를 적용하는 방식에 문제를 제기했다.

전문가들은 재초환 부담금 부과가 본격화될 경우, 재건축 사업 지연과 주택공급 위축, 조합원 지분 가격 상승 등 시장 혼란이 불가피하다고 보고 있다. 또한 1주택 장기 보유 여부에 따라 부담금을 감면해주는 개정안이 도입됐지만, 2주택자나 보유 기간이 짧은 조합원에게는 실질적 혜택이 적어 사업 추진에 걸림돌이 될 수 있다는 의견도 나온다.

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▮ CBC뉴스ㅣCBCNEWS 하영수 기자